Bóc Tách Chi Phí Mua Nhà Ở Houston: Những Khoản Phí "Ngầm" Bạn Cần Biết

Sy Melo
10 thg 12, 2025
6 phút đọc

Bạn nhìn thấy một căn nhà tuyệt đẹp ở Houston với giá niêm yết $350,000. Bạn nhẩm tính số tiền trả góp hàng tháng và nghĩ rằng nó nằm trong tầm tay. Nhưng khoan đã!

Đã bao giờ bạn tự hỏi tại sao số tiền thực tế phải chi khi ký hợp đồng mua nhà (Closing table) lại cao hơn nhiều so với dự tính? Hay tại sao khoản thanh toán hàng tháng lại "phình to" hơn con số mà các công cụ tính toán online đưa ra? Câu trả lời nằm ở những chi phí ẩn mà ít người nói cho bạn biết: Thuế bất động sản, phí đóng hồ sơ (Closing costs), bảo hiểm và hàng tá các khoản phí tên gọi lạ lẫm khác.

Việc không nắm rõ chi phí mua nhà ở Houston là nguyên nhân hàng đầu khiến nhiều gia đình người Việt rơi vào cảnh bị động tài chính, thậm chí "vỡ mộng" ngay khi vừa sở hữu nhà.

Bài viết này từ Core Properties TX sẽ là bản báo cáo tài chính chi tiết nhất, bóc tách từng đồng bạn phải chi trả, giúp bạn lên kế hoạch ngân sách chính xác đến 99% trước khi đặt bút ký vào hợp đồng.

1. Chi Phí "Giữ Chỗ": Những Khoản Tiền Phải Chi Ngay Khi Đặt Cọc

Trước khi nói đến số tiền lớn, hãy nói về những khoản tiền "mở đường" để bạn chính thức bước vào giao dịch.

1.1. Tiền Cọc Thiện Chí (Earnest Money)

Đây là khoản tiền để chứng minh với người bán rằng bạn nghiêm túc muốn mua nhà.

Chi phí: Thường là 1% giá trị căn nhà. (Ví dụ: Nhà $350k $\rightarrow$ Cọc $3,500).
Lưu ý: Số tiền này sẽ được trừ vào tiền đặt cọc (Down payment) khi đóng hồ sơ. Tuy nhiên, nếu bạn hủy hợp đồng không có lý do chính đáng đã quy định, bạn sẽ mất số tiền này.

1.2. Phí Quyền Chọn (Option Fee) – Đặc Sản Của Texas

Đây là khoản phí không hoàn lại trả cho người bán để bạn có "Quyền Hủy Hợp Đồng" trong một khoảng thời gian nhất định (Option Period, thường là 7-10 ngày).

Chi phí: Khoảng $150 - $500.
Mục đích: Trong thời gian này, bạn có thể thuê thợ kiểm tra nhà. Nếu phát hiện nhà bị hỏng móng hay dột mái, bạn có quyền rút lui và lấy lại tiền Earnest Money.

2. Chi Phí Đóng Hồ Sơ (Closing Costs): "Tảng Băng Chìm" Lớn Nhất

Nhiều người mua nhà lần đầu thường sốc khi biết ngoài tiền Down Payment, họ còn phải chuẩn bị thêm một khoản tiền mặt lớn gọi là Closing Costs. Tại Texas, chi phí này thường dao động từ 3% - 5% giá trị khoản vay.

Vậy cụ thể nó bao gồm những gì?

2.1. Phí Liên Quan Đến Khoản Vay (Lender Fees)

Ngân hàng không làm việc miễn phí. Họ sẽ thu các khoản như:

Origination Fee (Phí khởi tạo): Phí xử lý hồ sơ vay (thường là 0.5% - 1% khoản vay).
Appraisal Fee (Phí thẩm định giá): Khoảng $500 - $700. Ngân hàng cần đảm bảo căn nhà đáng giá với số tiền họ cho vay.
Credit Report Fee: Phí rút báo cáo tín dụng ($30 - $50).

2.2. Phí Công Ty Sở Hữu (Title Company Fees)

Tại Texas, công ty Title đóng vai trò trung gian giữ tiền và sang tên sổ đỏ.

Escrow Fee: Phí dịch vụ cho công ty Title (khoảng $350 - $500).
Title Insurance (Bảo hiểm quyền sở hữu): Đây là khoản lớn (khoảng 0.6% - 0.9% giá nhà). Tin vui: Theo thông lệ tại Houston, người bán (Seller) thường là người trả khoản này để thu hút người mua, nhưng bạn cần đàm phán rõ trong hợp đồng.

2.3. Các Khoản Trả Trước (Prepaids) – Phần Dễ Gây Nhầm Lẫn

Đây không hẳn là phí, mà là tiền bạn nộp trước vào quỹ ủy thác (Escrow Account) để ngân hàng thay bạn đóng thuế và bảo hiểm sau này.

Bảo hiểm nhà: Thường phải đóng trước 1 năm phí bảo hiểm đầu tiên (khoảng $1,200 - $2,500).
Thuế bất động sản: Ngân hàng thường thu trước 3 tháng tiền thuế để dự phòng.

Ví dụ thực tế: Nếu bạn mua nhà $350,000 tại Houston. Ngoài tiền Down Payment 3.5% ($12,250), bạn cần chuẩn bị thêm khoảng $10,000 - $14,000 cho Closing Costs. Tổng tiền mặt cần có trong tay là khoảng $25,000.

3. Chi Phí "Nuôi" Nhà Hàng Tháng (PITI) Tại Houston

Chi phí mua nhà ở Houston không dừng lại sau khi bạn nhận chìa khóa. Chi phí hàng tháng mới là thứ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của bạn. Hãy nhớ công thức PITI.

P - Principal (Gốc) & I - Interest (Lãi)

Đây là khoản trả cố định cho ngân hàng.

Mẹo: Lãi suất chỉ chênh lệch 0.5% cũng có thể làm số tiền này tăng thêm hàng trăm đô la mỗi tháng. Hãy so sánh ít nhất 3 Lenders trước khi chọn.

T - Taxes (Thuế Nhà Đất) – Gánh Nặng Lớn Nhất

Như đã đề cập trong các bài viết trước của Core Properties TX, thuế nhà đất ở Texas khá cao.

Mức thuế: Trung bình 2.2% - 2.8% tại Houston.
Đặc biệt: Nếu bạn mua nhà mới ở khu vực ngoại ô (Katy, Cypress), hãy coi chừng thuế MUD (thuế hạ tầng). Nó có thể đẩy tổng thuế suất lên trên 3.0%.

I - Insurance (Bảo Hiểm Nhà)

Houston nằm gần vịnh Mexico, thường xuyên chịu ảnh hưởng của bão và mưa đá.

Chi phí: Bảo hiểm nhà ở đây cao hơn mức trung bình toàn quốc. Trung bình một căn nhà 2000 sqft sẽ tốn khoảng $1,500 - $3,000/năm tiền bảo hiểm.
Bảo hiểm lụt (Flood Insurance): Nếu nhà nằm trong vùng ngập (Flood Zone), bắt buộc phải mua thêm. Ngay cả khi không bắt buộc, chúng tôi vẫn khuyên bạn nên mua (khoảng $500 - $800/năm) vì thời tiết Houston rất khó lường.

Các Phí Khác: HOA & Bảo Trì

HOA (Phí hiệp hội chủ nhà): Các khu dân cư đẹp thường có phí HOA từ $500 - $1,500/năm. Hãy kiểm tra kỹ quy định của HOA trước khi mua.
Bảo trì: Hãy để dành khoảng 1% giá trị nhà mỗi năm cho việc sửa chữa (hỏng máy lạnh, vỡ ống nước...).

4. Các Chi Phí "Ẩn" Thường Bị Bỏ Quên

Ngoài các khoản chính nêu trên, đừng quên dự trù ngân sách cho:

Phí Kiểm Tra Nhà (Inspection Fees):

Kiểm tra tổng quát: $350 - $500.
Kiểm tra mối (Termite): $80 - $100.
Kiểm tra hệ thống thoát nước (Sewer Scope) cho nhà cũ: $150 - $250.
Lời khuyên: Đừng tiếc vài trăm đô la này. Nó có thể giúp bạn tránh mua phải căn nhà nát tốn hàng chục ngàn đô la sửa chữa.

Chi Phí Chuyển Nhà & Kết Nối Tiện Ích:

Thuê xe tải hoặc dịch vụ chuyển nhà.
Tiền cọc điện, nước, internet (nếu chưa có lịch sử sử dụng dịch vụ).

5. Tuyệt Chiêu Giảm Chi Phí Mua Nhà Của Chuyên Gia

Làm sao để giảm bớt gánh nặng tài chính này? Dưới đây là chiến lược mà khách hàng có thể áp dụng:

5.1. Đàm Phán "Seller Concessions" (Người Bán Hỗ Trợ)

Trong thị trường hiện tại, chúng tôi thường đàm phán để yêu cầu người bán hỗ trợ chi trả Closing Costs cho người mua.

Ví dụ: Yêu cầu người bán đóng giúp $5,000 hoặc $10,000 chi phí đóng hồ sơ. Điều này giúp bạn giảm bớt tiền mặt phải bỏ ra ban đầu.

5.2. Canh Thời Điểm Vàng

Mua nhà vào mùa đông (tháng 11 - tháng 1) thường có giá tốt hơn và người bán dễ tính hơn so với mùa hè cao điểm.

5.3. Tận Dụng Homestead Exemption

Ngay sau khi mua nhà, hãy đăng ký miễn trừ gia cư (Homestead Exemption) để được giảm thuế nhà đất hàng năm. Đây là cách tiết kiệm dài hạn hiệu quả nhất.

Đọc thêm: Hướng dẫn đăng ký Homestead Exemption chi tiết tại Texas .

Kết Luận: Chuẩn Bị Kỹ - An Tâm An Cư

Chi phí mua nhà ở Houston không chỉ là giá bán niêm yết. Nó là một bài toán tổng hợp của lãi suất, thuế, bảo hiểm và các khoản phí dịch vụ. Việc hiểu rõ bức tranh tài chính này sẽ giúp bạn tránh được những cú sốc không đáng có và tự tin hơn trong quyết định của mình.

Đừng để những con số làm bạn hoang mang. Tại Core Properties TX, nhiệm vụ của chúng tôi không chỉ là tìm nhà, mà là giúp bạn hoạch định một kế hoạch tài chính an toàn. Chúng tôi sẽ ngồi lại cùng bạn, tính toán chi tiết từng đồng Closing Cost và PITI trước khi bạn quyết định đặt cọc.

Bạn muốn nhận bảng tính chi phí mua nhà ước tính (Cost Estimate) cho khu vực bạn quan tâm? Hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Đội ngũ Core Properties TX luôn sẵn sàng hỗ trợ cộng đồng người Việt tại Houston!

Toạ lạc tại Texas

NEWS